Was ist ein Restnutzungsdauergutachten und warum ist es so wichtig?
Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt die tatsächlich verbleibende Nutzungsdauer einer Immobilie und ermöglicht so eine gezielte Anpassung der Abschreibung (AfA) gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Besonders für Eigentümer und Investoren kann eine verkürzte Restnutzungsdauer steuerliche Vorteile bieten, da sie die Möglichkeit eröffnet, den Wertverlust schneller und realistischer abzuschreiben.
Hintergrund
Mit Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19, BFH/NV 2022 S. 108, hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Steuerpflichtige, die sich nach § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes berufen, sich jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint, soweit daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (z. B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) möglich sind.
Quelle: Bundesministerium der Finanzen
Das vollständige Schreiben des Bundesministerium der Finanzen, welches die Anwendung dieser Rechtsprechung durch die Finanzverwaltung regelt, können Sie hier herunterladen:
BMF-Schreiben (257 KB)
Vorteile eines Restnutzungsdauergutachtens mit Bauexperts:
- Finanzielle Vorteile durch beschleunigte Abschreibung
Eine realistisch angepasste Restnutzungsdauer kann Ihnen eine höhere jährliche Abschreibung ermöglichen und somit Ihre Steuerlast effektiv senken. - Geprüfte Gutachten nach den Maßstäben des Finanzministeriums
Unsere Gutachten richten sich nach den vom Bundesfinanzministerium vorgegebenen Anforderungen, insbesondere im Hinblick auf technische und wirtschaftliche Abnutzung, und können als Grundlage für steuerliche Nachweise dienen. - Qualifizierte Sachverständige
Unsere Sachverständigen sind öffentlich bestellt und vereidigt oder gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und gewährleisten höchste Zuverlässigkeit und Genauigkeit bei der Bewertung Ihrer Immobilie.
Gutachtenumfang und Leistungsbeschreibung
Das Restnutzungsdauergutachten von Bauexperts umfasst:
- Analyse der Tragstruktur und Bausubstanz: Untersuchung der Tragstruktur, einschließlich Dach, tragender Wände, Geschossdecken und Fundament, um die technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer fundiert einzuschätzen.
- Darstellung der Nutzungseinschränkungen: Dokumentation und Bewertung aller baulichen und wirtschaftlichen Einflüsse, die die Nutzungsdauer begrenzen, wie z. B. Verschleiß oder wirtschaftliche Entwertung.
- Berücksichtigung möglicher Nachfolgenutzung: Ermittlung und Einschätzung einer möglichen Nachfolgenutzung des Gebäudes, um die Restnutzungsdauer realistisch und fundiert zu begründen.
- Einhaltung der AfA-Richtlinien: Das Gutachten orientiert sich an den Vorgaben vom Bundesministerium für Finanzen und erfüllt die Anforderungen der Anwendungsregelung für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Eine abschließende Entscheidung über die Anerkennung liegt jedoch im Ermessen der Finanzbehörden.
So läuft der Prozess eines Restnutzungsdauergutachtens ab
Ein Restnutzungsdauergutachten erfordert keine komplizierten Vorbereitungen. Der Prozess ist einfach und strukturiert:
Schritt 1: Kostenloses telefonisches Erstgespräch mit dem Sachverständigen
In einem unverbindlichen und kostenfreien Erstgespräch klären wir Ihre individuellen Anforderungen und Fragen. Gemeinsam mit einem unserer qualifizierten Sachverständigen besprechen Sie die Details Ihrer Immobilie und den Umfang des gewünschten Gutachtens.
Schritt 2: Ortstermin und Begutachtung der Immobilie
Unsere Sachverständigen führen einen detaillierten Vor-Ort-Termin durch, bei dem die baulichen und technischen Gegebenheiten der Immobilie erfasst und dokumentiert werden. Diese persönliche Begutachtung bildet die Grundlage für eine fundierte und präzise Bewertung der Restnutzungsdauer.
Schritt 3: Erstellung und Versand des Gutachtens
Nach der umfassenden Analyse und Bewertung wird das Gutachten erstellt, welches die maßgeblichen Determinanten wie technischen Zustand, wirtschaftliche Faktoren und rechtliche Rahmenbedingungen berücksichtigt. Das fertige Gutachten wird Ihnen anschließend postalisch oder auf Wunsch digital zugesendet.
Kosten Restnutzungsdauergutachten
Unsere Restnutzungsdauergutachten bieten wir Ihnen ab 1.299 EUR an. Für ein detailliertes Angebot und eine individuelle Beratung stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
1. Was genau ist eine Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange ein Gebäude unter Berücksichtigung von Abnutzung, baulichem Zustand und wirtschaftlichen Faktoren voraussichtlich noch genutzt werden kann.
2. Warum sollte ich ein Restnutzungsdauergutachten erstellen lassen?
Ein solches Gutachten kann Ihnen ermöglichen, eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer Ihres Gebäudes steuerlich geltend zu machen, was Ihre jährliche Abschreibung erhöhen und damit Ihre Steuerlast senken kann.
3. Kann die Erstellung eines Gutachtens garantieren, dass das Finanzamt die Restnutzungsdauer anerkennt?
Nein, die endgültige Entscheidung über die Anerkennung liegt im Ermessen der Finanzbehörden. Unsere Gutachten orientieren sich jedoch an den maßgeblichen Richtlinien und dienen als fundierte Grundlage für eine steuerliche Anerkennung. Sollte es dennoch zu einer Ablehnung kommen, muss die Anerkennung gegebenenfalls gerichtlich erstritten werden.
4. Wer erstellt das Gutachten bei Bauexperts?
Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG ist durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind, zu erbringen.
5. Welche Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer eines Gebäudes?
Die Restnutzungsdauer wird durch mehrere Faktoren beeinflusst, darunter technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, die die Nutzungsdauer begrenzen können.
6. Wie lange dauert die Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens?
Die Dauer der Erstellung hängt von der Komplexität der Immobilie ab. In der Regel benötigen wir nach der Besichtigung und Prüfung der Unterlagen einige Wochen, um das Gutachten fertigzustellen.
7. Welche Kosten fallen für ein Restnutzungsdauergutachten an?
Die Kosten für ein Restnutzungsdauergutachten beginnen bei 1.299 EUR. Der finale Preis hängt vom Umfang und der Komplexität des Gutachtens ab.
8. Kann das Gutachten für alle Arten von Immobilien erstellt werden?
Grundsätzlich ja. Wir bewerten sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Je nach Gebäudetyp können spezielle Anforderungen und Kriterien berücksichtigt werden.
9. Muss das Gebäude vor der Gutachtenerstellung besichtigt werden?
Ja, eine Besichtigung des Gebäudes ist erforderlich, um alle relevanten Faktoren, die die Restnutzungsdauer beeinflussen, fundiert und nachvollziehbar beurteilen zu können. Wir distanzieren uns ausdrücklich von Anbietern, die ohne Ortstermin Gutachten erstellen oder günstige Lockangebote für Formulargutachten anbieten. Wir sind der Überzeugung, dass solche Gutachten einer fachlichen Überprüfung nicht standhalten und vom Finanzamt abgelehnt werden können.
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Über uns – Ihre Experten für Immobilienbewertungen und Gutachten
Wir sind eine erfahrene Sachverständigenorganisation, die sich auf Immobilienbewertungen und Restnutzungsdauergutachten spezialisiert hat. Unsere Gutachten werden von qualifizierten Sachverständigen erstellt und erfüllen alle Anforderungen des Finanzamts. Mit unserer langjährigen Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung bieten wir Ihnen maßgeschneiderte Lösungen, die Ihnen helfen, das Beste aus Ihrer Immobilie herauszuholen.
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Örtliche Nähe
Sachverstand. Ganz nah!
Unsere Bausachverständigen haben ihr Büro immer in Ortsnähe und können Ihnen daher als Ortskundige behilflich sein (z.B. Entwicklung der Immobilienmarktpreise in Sinntal, behördliche Anlaufstellen etc.). Insbesondere wenn Sie nicht aus Sinntal kommen bzw. sich nicht in Sinntal auskennen, ist eine ortskundige Person ein großer Vorteil für Sie. Unser Motto „Sachverstand. Ganz nah“ können Sie also wörtlich nehmen!
Sinntal - Regionale Kurzinfo für Ortsfremde
Sinntal – Ländlicher Charme inmitten der Natur
Sinntal liegt im östlichen Teil des Main-Kinzig-Kreises in Hessen, eingebettet zwischen Rhön und Spessart. Mit einer Fläche von rund 112 km² und etwa 8.700 Einwohnern gehört Sinntal zu den flächenmäßig größten, aber dünn besiedelten Gemeinden der Region. Die 12 Ortsteile verteilen sich idyllisch über das grüne Bergland – perfekt für alle, die naturnahes Wohnen schätzen.
Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten in Sinntal
Trotz der ländlichen Prägung ist Sinntal verkehrstechnisch gut angebunden. Die Autobahn A7 führt direkt durch das Gemeindegebiet, wodurch schnelle Verbindungen in Richtung Fulda, Würzburg oder Frankfurt gewährleistet sind. Zudem besteht ein Bahnanschluss über den Bahnhof Jossa mit Verbindung nach Fulda und Gemünden.
Freizeitliebhaber kommen in Sinntal voll auf ihre Kosten: Ob Wandern im Naturpark Hessische Rhön, Radfahren entlang der Sinn oder Kanutouren auf der Fulda – das Angebot ist vielfältig. Kulturell bietet die Gemeinde regionale Feste, Heimatmuseen und historische Fachwerkbauten wie in Altengronau. Der Freizeitpark „Erlebniswelt Rhön“ sowie zahlreiche Reit- und Sportvereine runden das Freizeitangebot ab.
Immobilienmarkt in Sinntal
Der Immobilienmarkt in Sinntal ist geprägt von großzügigen Grundstücken, ländlicher Architektur und erschwinglichen Preisen. Der Bestand umfasst vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, viele davon in ruhigen Ortsrandlagen mit Blick ins Grüne. Neubaugebiete sind vereinzelt ausgewiesen, insbesondere für junge Familien attraktiv.
Die Nachfrage nach Wohneigentum ist konstant, vor allem durch Menschen, die dem Trubel der Stadt entfliehen und ins Grüne ziehen möchten – oft mit Homeoffice-Möglichkeit. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich durchschnittlich zwischen 1.500 – 2.500 €/m², Eigentumswohnungen sind selten und eher im oberen Bereich angesiedelt. Mieten liegen meist im Bereich von 6 – 8 €/m². Aufgrund der Flächenverfügbarkeit und der Nähe zur A7 ist Sinntal auch für Kapitalanleger interessant, die auf langfristige Stabilität und Rendite setzen.
Ihre Bausachverständigen in Sinntal
Unsere Sachverständigen sind mit den örtlichen Gegebenheiten bestens vertraut – sei es bei der Bewertung von Altbauten, der Begleitung von Sanierungsprojekten oder der Einschätzung von Bauschäden an älteren Immobilien. Besonders in ländlichen Lagen wie Sinntal ist lokales Wissen entscheidend, um den realistischen Marktwert und baulichen Zustand einer Immobilie korrekt einschätzen zu können. Ob Modernisierungsberatung, Kaufbegleitung oder Schadensanalyse – wir unterstützen Eigentümer und Käufer mit Fachverstand und Objektivität.
Warum Bauexperts Sinntal wählen?
- Regionale Marktkenntnis: Unsere Sachverständigen kennen die besonderen Anforderungen und Preisstrukturen in der Region zwischen Rhön und Spessart.
- Persönliche Beratung: Gerade im ländlichen Raum setzen wir auf individuelle Betreuung und direkte Ansprechpartner.
- Breites Leistungsspektrum: Von der Immobilienbewertung über Energieberatung bis hin zur Baubegleitung bieten wir alle relevanten Leistungen aus einer Hand.
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